不得不了解的房地产信托股权投资全流程?

不得不了解的房地产信托股权投资全流程?对于信托而言,地产是与信托天然结合,期限,利率,抵押,还款全部满足,因此房地产信托是信托的主要业务,也是贡献利润大的业务。那么,不得不了解的房地产信托股权投资全流程?今天互联网金融信息服务平台就来为您介绍一下!

不得不了解的房地产信托股权投资全流程?

不得不了解的房地产信托股权投资全流程?

一、信托投资的金额

信托投资的金额取决于项目资金的峰值,持股比例,股权分红比例。三者相辅相成。举例来说,若一个项目的资金峰值为15亿元,地价款为10亿元。开发商希望信托多出资金,少分红,例如,要求信托按照资金峰值的70%出资,即出资10.5亿元,开发商出资4.5亿元,对于地价部分,信托出资7亿元,开发商出资3亿元。假设项目成立的时候全部进入注册资本,此时注册资本金额为10亿元,信托就持股70%,开发商持股30%。按照同股同权的原则,信托和开发商就应按照分红比例70%:30%进行分红。

所以,信托投资的金额大部分是与地价的金额挂钩的。资金峰值超过地价的部分,开发商可以引入银行做开发贷解决。

二、项目投资收益及现金流测算

对于不关注回款资金监管的信托公司来说,几乎不关注项目的现金流。

1、成本的复核。成本主要是地价和建安成本。

2、项目收入、成本对应的增值税。销售收入的增值税比较简单,能够容易计算,但是成本的增值税进项税就非常复杂了,有土地的,建安的,采购支出的,期间费用的,每种成本对应的进项税率都不一样。

3、敏感性分析。对股权投资,当然要假设在各种条件下的项目收益。

4、全投资口径的IRR以及股东口径的IRR的差异。全投资口径,就是站在项目的角度,看看项目投入的资金所能达到的动态年化收益,不管是股东的资金还是债权人的资金,对于项目来讲,都是否项目的投入资金。

5、成本的分摊。房地产企业是一个很注重税务筹划。很多的时候需要将土地成本、建安成本在不同的业态(住宅,商业,酒店,写字楼)进行分配,从而在销售型物业和持有型物业当中分配不同的投资成本,起到筹划土地增值税和企业所得税的作用。

6、项目开发节点。项目的开盘节点影响销售,竣工节点影响成本的投入时间,入住的节点影响项目土地增值税、企业所得税的清算,从而影响现金流回正的时间,也就影响了项目的IRR。

 

 三、借款信托进入权益

信托为了满足监管要求,全部资金进入权益,但是同时为了也满足开发商的需求,让开发商对项目公司的投入一部分进入股东借款,实现抵税的作用,这个时候问题就来了,开发商的股东借款怎么与进入资本公积的信托资金同等对待?

四、退出机制

1、项目清算

项目清算退出,成立清算**会。清算**会任务是对项目公司的财产、债权、债务进行全面清查,编制资产负债表和财产目录,制定清算方案,提请董事会通过后执行。

2、回购

回购退出,就在于回购价格的约定,回购的时间节点,回购的触发条件。

五、投后管理

投后管理很多,有对回款的资金监管,证照密钥的监管,工程进度,销售计划、成本支出约束、公司治理等监管。这个在债权信托融资中,大家都用的比较多,笔者在此不再赘述。仅对成本支出约束,销售单价,项目系统管理简要说明。

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